Лицензирование ЖКХ: новая попытка спасти жильцов от нерадивых управляющих компаний

Все российские управляющие организации должны будут получить специальную лицензию до 1 мая 2015 года. Таково требование нового федерального закона, одобренного верхней палатой Федерального Собрания в этом месяце. Жалобы жильцов и растущее не по дням, а по часам количество судебных разбирательств  в сфере ЖКХ побудили законодателей принять меры. Предполагается, что новый закон поможет устранить причины наиболее распространенных конфликтов, возникающих между жильцами и управляющими компаниями многоквартирных домов. Насколько государственное лицензирование действительно может помочь сделать деятельность УК более эффективной и прозрачной?

Законодатели вступились за жильцов

Как известно, управление ЖКХ в последние годы стало одним из самых болезненных вопросов для собственников жилья. Количество споров и судебных тяжб выросло в разы.

«Проект закона о лицензировании деятельности управляющих компаний во многом стал плодом постоянно ведущихся споров между жильцами многоквартирных домов и компаниями, эксплуатирующими данные объекты. Проще говоря, это попытка сократить количество ошибок, нарушений и злоупотреблений, которые допускают данные компании в своей деятельности, а также дать больше рычагов влияния на ситуацию собственникам жилья», – говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

К управляющим компаниям доверия нет

Зачастую деятельность управляющих организаций прямо-таки покрыта тайной. Во многом эта ситуация намеренно поддерживается самими компаниями, которым по разным причинам такое положение дел может быть выгодно. Однако в результате создается полное непонимание между жильцами и УК. Куда уходят деньги, какие работы выполняются и что означает пресловутая статья «содержание и ремонт»? Эти вопросы остаются без ответов.

«Справедливости ради нужно сказать, что жильцы порой несправедливо обвиняют управляющие компании во всех смертных грехах, только потому, что не доверяют им. Но происходит это от того, что работа УК на сегодняшний день, в большинстве случаев, абсолютно непрозрачна», – говорит Софья Лебедева.

Интересы жильцов и управляющих компаний не совпадают

«По сути, конфликты между управляющими организациями и жильцами возникают по одной, достаточно банальной, причине – жильцы хотят комфортно жить, а УК хочет получить прибыль. Найти устраивающий всех компромисс получается далеко не всегда», – объясняет Софья Лебедева.

«Основные споры между жильцами и управляющей компанией, как правило, связаны, во-первых, с повышением тарифов, которые происходят без согласования и предварительного уведомления жителей дома, во-вторых, с недобросовестным выполнением управляющей компанией заявленных обязательств, например, содержанием в ненадлежащем состоянии мест общественного пользования, и, в-третьих, и это очень существенная проблема для жильцов дома, – с выбором управляющей компанией на свое усмотрение всех обслуживающих дом подрядчиков, вплоть до интернет-провайдеров, услуги и тарифы которых могут удовлетворять далеко не всех жильцов», – говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

«Многие УК считают себя вправе устанавливать такие тарифы по поставке жилищно-коммунальных услуг, какие им хочется. Когда в действительности структура услуг УК и размеры платы за них регламентируются правилами, утвержденными правительством РФ. Еще один камень преткновения – сбор арендной платы за использование нежилых помещений. Не секрет, что это весьма прибыльное дело, особенно в престижных районах. Немало прецедентов связано с борьбой за выгодный объект между УК и ТСЖ. Зачастую, пока данный вопрос не решится в суде, жители вынуждены платить обеим организациям, да к тому же при этом не получают положенных услуг. Проблемные жильцы, или попросту должники, тоже могут стать причиной общего конфликта. При возникновении долгов ответственность перед ресурсоснабжающими организациями несет УК или ТСЖ. Законодательство допускает шестимесячную задолженность для физических лиц. Не имея реальных рычагов давления на неплательщиков, УК вынуждена покрывать задолженность перед поставщиками ресурсов из собственных средств, но многие находят и другой «выход» из ситуации, «разбрасывая» долги отдельных людей на всех жильцов в доме, тем более что это значительно проще, чем судиться с «обанкротившимся» жильцом», – дополняет список наиболее распространенных спорных ситуаций Софья Лебедева.

Все эти проблемы жильцы обычно называют просто – произвол управляющей компании. Проблема в том, что зачастую УК и не стремится искать какие-то реальные компромиссы с жильцами. Потому что знает, что повлиять на ситуацию, даже через суд, собственникам жилья очень непросто. Вот это и должен изменить новый законопроект.

Какие меры предусматривает закон?

В первую очередь, это лицензирование. Предполагается, что достаточно непростой процесс получения государственной лицензии позволит отсеять наиболее недобросовестные или не имеющие соответствующей базы компании.

«Для того чтобы уменьшить вероятность злоупотреблений, в законе предусмотрен коллегиальный принцип. Так, не менее трети участников лицензионных комиссий должны составлять представители общественных контролирующих организаций и профессионального сообщества. Кроме того, вводится право вето собственников на отстранение УК от управления соответствующим домом. То есть если компания жильцам нравится, а ее пытаются лишить лицензии или отстранить, собственники жилья смогут этому воспрепятствовать», – поясняет Софья Лебедева.

При возникновении конфликтов, в результате которых компания получает два административных взыскания за год, решать судьбу управления домом будут собственники жилья. У них отныне есть право как отстранить не оправдавшую надежды УК, так и дать ей «второй шанс» и позволить выполнять свои функции и дальше, если, скажем, компания пообещает улучшить качество своей работы.

«Законопроект предполагает создание общедоступного реестра управляющих компаний – проверить наличие лицензии у управляющей компании можно будет в том числе на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. А также предписывает управляющим компаниям сделать открытой информацию о своей работе», – добавляет Софья Лебедева.

Директоров управляющих компаний в сентябре ждет экзамен

Одним из условий получения государственной лицензии для УК является наличие специального аттестата у ее руководителя, который подтвердит его квалификацию. Так что осенью для директоров управляющих компаний, желающих продолжать свою деятельность и получить гослицензию, начнется горячая экзаменационная пора. Помимо этого, компании-претенденты на лицензию должны будут убедить специально созданные комиссии в том, что у них имеется надлежащая материально-техническая и финансовая база, а также профессиональный коллектив сотрудников. Будет проверяться и история компании. Те, за кем в течение года были зарегистрированы нарушения, рискуют остаться без лицензии. Привлечение к административной ответственности два раза в течение одного года также грозит лишением лицензии. Кроме того, будет создан специальный черный список, в который занесут руководителей таких нерадивых управляющих организаций. В него также попадут директора компаний, которые ранее были дисквалифицированы или судимы за экономические преступления.

Выдача лицензий начнется с 1 сентября 2014 года. ТСЖ, согласно новому закону, лицензироваться не будет, однако многодомовые ТСЖ, у которых нет общего имущества, должны быть ликвидированы к 1 июля 2016 года.

Чего ожидать после введения лицензирования ЖКХ?

Владимир Богданюк считает, что новые меры не приведут к существенному изменению ситуации. Крупные компании наверняка получат лицензии. В их уставах все будет прописано по правилам, а спорить жильцам по-прежнему придется с конкретными сотрудниками и управляющими.

«Безусловно, введение любых оценочных процедур, таких как, например, лицензирование, способствует санации рынка, соответственно, и повышению качества оказываемых услуг. Другое дело, что зачастую проблемы с управляющей компанией у жильцов возникают на «местном» уровне, с конкретными управленцами, которые не всегда могут четко следовать общему регламенту компании. По большому счету, на сегодняшний день на рынке функционирует не так уж много крупных и проверенных управляющих компаний, к тому же в состав некоторых девелоперских компаний уже входят управляющие организации, поэтому, скорее всего, введение лицензирования косвенно отразится на рынке. У властей, возможно, будет меньше проблем и жалоб от жильцов на управляющие компании, и сами жители будут четко понимать, что имеют дело с компаний, чье качество услуг оценено соответствующими органами», – говорит эксперт.

Софья Лебедева более оптимистична в своем прогнозе: «Предполагается, что основную пользу от закона извлекут собственники жилья. Общественные контролирующие организации будут активно привлечены к процессу лицензирования, что должно сделать его максимально честным. Возможно, новые законодательные меры действительно изменят ситуацию и жильцы наконец получат качественный сервис и содержание дома, а управляющие компании – возможность вести нормальный, прозрачный бизнес».

Что ж, будем надеяться, что конфликтов в сфере управления ЖКХ станет действительно меньше. Правда, вряд ли это произойдет быстро. Некоторые вопросы пока остаются без ответов. Например, не совсем понятно, кто займет место недобросовестных компаний, которые будут отсеяны с рынка с помощью лицензирования и других мер. Откуда вдруг возьмется необходимое количество новых профессиональных и честных управляющих организаций? Если серьезно взяться за дело, вполне возможно, что немалая часть многоквартирных домов останется вообще без управления. Свято место пусто не бывает. Но найти подходящую замену ушедшим компаниям может стать непростой задачей и следующей проблемой, которая потребует решения.