недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Ипотека под ноль. Что скрывается за нулевыми ставками?

117 406 3
Ипотека под ноль. Что скрывается за нулевыми ставками?
Ставки под 0–0,5% для россиян пока в диковинку. Циан.Журнал выяснил, что подразумевают программы, обещающие ипотечный кредит под столь привлекательный процент.

Все ниже, и ниже, и ниже

Теперь уже трудно удивить ставкой 7–8% годовых — бывает и ниже! С апреля доступна программа льготной ипотеки для новостроек под 6,5%. Но и 6,5% далеко не предел. У застройщиков есть варианты и покруче.

0,01%

Первым из застройщиков, предложивших «нулевую» ипотеку, стал ПИК в сотрудничестве с ВТБ еще в начале апреля. При заключении договора фиксировалась отмена процентов до конца года без переноса платежей на последующие периоды. Сейчас ПИК расширил условия программы и подключил к ней Абсолют-банк.

Ставка в первый год обслуживания кредита составляет 0,01% годовых — это самая низкая процентная ставка, доступная только для квартир в проектах ПИК. Ставка 6,5% или выше (в зависимости от суммы кредита и условий конкретного банка) начинает действовать только со второго года кредитования. Минимальный размер кредита в случае оформления ипотеки в Абсолют-банке равен 300 тыс. рублей, в банке ВТБ — 600 тыс. рублей.

«Инград» и Альфа-банк запустили субсидированную программу, по которой в первые семь месяцев кредитования ставка равна 0,01%, далее — 6,5%. Допускается и оформление кредита по другим программам банка-партнера. В этом случае ставка до конца 2020 года 0%, а затем — 8,39%. Условия: первоначальный взнос не менее 20%, максимальная сумма кредита — 8 млн рублей, срок выплат — не более 20 лет.

0,5%

Практикует подобные предложения и ГК КВС. В некоторых объектах доступна совместная программа компании с банком ВТБ со ставкой 0,5% годовых в первый год кредитования и 6,5% годовых и выше — в последующие. Это позволяет значительно сократить платеж в первые 12 месяцев, утверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК КВС, и приводит примерный расчет.

«Один из первых наших клиентов по этой программе приобрел двухкомнатную квартиру с отделкой стоимостью 5,228 млн рублей. Сумма кредита — 2,828 млн рублей. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж в первый год составит 12 385 рублей, в последующие — 20 600 рублей. Экономия за год — больше 98 тыс. рублей. В дальнейшем он будет платить по льготной ставке 6,5% вместо базовых 8–9% годовых. Если недвижимость приобретать через онлайн-магазин, то можно получить еще и дополнительную скидку 100 тыс. рублей. В итоге экономится существенная сумма».

«Сити-XXI век» в партнерстве с ВТБ предлагает квартиры под аналогичные 0,5% годовых. Программа распространяется на некоторые квартиры в ряде подмосковных ЖК. Полупроцентная ставка действует в течение восьми месяцев с даты заключения кредитного договора, далее — 6,5% в рамках программы «Ипотека с господдержкой 2020». Первоначальный взнос — не менее 20%, а еще обязательно оформляется полное комплексное страхование. Ставка 0,5% обеспечивается за счет субсидирования из средств компании.

Есть подобные программы и у ЛСР, А101, ФСК, MR Group и «Донстроя».

В чем подвох?

«Подвохов в низкопроцентных программах нет: девелопер берет на себя выплату части процентов по кредиту. В нынешней ситуации это хороший инструмент, который позволяет стимулировать продажи», — отмечает Евгений Шевченко, коммерческий директор «Сити-XXI век».

Представитель другой девелоперской компании, названия которой он попросил не озвучивать, придерживается другой точки зрения: «Такая ставка совсем не выгодна застройщику, так как все расходы по процентам ложатся на его плечи. Да, у нас тоже есть такие предложения, но ставка, конечно, гораздо выше упомянутых «нулей» и распространяется только на большие площадки — буквально несколько квартир в самом дорогом доме, который вот-вот будет сдан. Это специальная акция, чтобы подтолкнуть спрос».

Застройщики, активно продвигающие «нулевую» ипотеку, скорее всего, таким образом пытаются реализовать неликвидные квартиры, продолжает анонимный собеседник Циан.Журнала, а значит, покупателю нужно быть особенно внимательным.

Подобные акции выгодны для повышения спроса на недостаточно ликвидные объекты — те, что плохо продаются из-за высокой цены, удаленного расположения или иных факторов, поэтому застройщики готовы субсидировать часть процентной ставки за свой счет, подтверждает слова анонимного собеседника Циан.Журнала Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру.

Выгодно не для всех

Субсидирование процентной ставки подразумевает выплату застройщиком банку некой суммы, поэтому застройщик обычно предлагает выбор: воспользоваться субсидированной ставкой или получить скидку на квартиру. 

«Нулевая» ипотека выгодна только тем, кто собирается за несколько лет выплатить кредит.

При выплате кредита на длинном периоде (более семи лет) выгоднее предпочесть скидку на квартиру, уверен Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград»: «График платежей по ипотеке плавающий: первый (льготный период) платеж по кредиту меньше, так как ставка по ипотеке нулевая, далее платеж вырастает. Поэтому ключевая особенность — расчет графика погашения ипотеки. Клиенты, которые понимают, что за первые несколько лет ипотеки они погасят ее досрочно, эта программа выгодна», — объяснил собеседник издания.

Основной подводный камень таких «бесплатных» ипотечных предложений кроется именно в ограниченном периоде времени действия (как правило, это всего несколько месяцев), затем она повышается до стандартного среднерыночного размера.

Заемщик должен четко понимать, что это временный «подарок», потом придется платить по полной.

Также достаточно распространены случаи, когда для получения ипотеки по такой льготной ставке заемщику надо уплатить повышенный первоначальный взнос — как минимум половину стоимости квартиры за свой счет. 

«Надо внимательно прочитать договор: как, сколько, в какие сроки за вас платит застройщик? Например, при сумме кредита 3 млн рублей при сроке 20 лет и ставке 6,5% годовых до конца этого года вы сэкономите около 80 тыс. рублей. До конца года оплата кредита потребует около 6 тыс. рублей в месяц, но потом полный ежемесячный платеж подскочит до 22,4 тыс. рублей. Разница существенная, и это нужно учитывать в семейном бюджете», добавляет Марина Малайчик, руководитель проекта Ipotekahouse.ru.

Напоследок мы попросили Марину Малайчик помочь нам с расчетами, чтобы оценить, насколько выгодна «нулевая» ипотека. Для примера мы взяли квартиру в новостройке стоимостью 10 млн рублей. На первый взгляд кажется, что предложение далеко не так выгодно, как хотелось бы: лучше взять кредит на 15 лет под 6,5%, чем на полгода под 0%, а потом оставшиеся 14,5 лет под 8,5%.

На практике получаем вот что: при цене 10 млн рублей максимальная сумма кредита по госпрограмме составит 8 млн рублей. Ее и будем считать.

Ставка 6,5%:

Ежемесячный платеж — 69,9 тыс. рублей.

Проценты за первые полгода — 259 тыс. рублей.

Проценты за все время — 4,517 млн рублей.

Ставка 8,5% и 0% в первые полгода:

Ежемесячный платеж с 7-го месяца — 83,9 тыс. рублей

Проценты за первые полгода — 339 тыс. рублей (но их платит застройщик).

Проценты за все время — 6,142 – 0,339 = 5,803 млн рублей

Логика и расчеты показывают, что ставка 6,5% на все время лучше, чем рыночная ставка и нулевые проценты в первый год.

Подобные акции доступны не всем застройщикам — слишком большой расход. Но нынешним летом крупные застройщики будут активно использовать эту акцию, уверены собеседники Циан.Журнала. Так что ждем нулевых процентов на новые ЖК.

Циан.Журнал нашел несколько сценариев с выплатой выгодной ипотеки. Варианты развития событий — в таблице (в конце мы привели в качестве примера ростовский вариант: он ничем не отличается от московских акций).

Застройщик

ЖК

Условия кредита

ГК ПИК

«Лефортово парк»

0% — первый год, далее — 6,5%. Первоначальный взнос — от 15%. Подробнее здесь.

Донстрой

«Сердце столицы»

0,5% в первый год пользования кредитом (актуально при кредите не более 8 млн рублей). Далее — 6,5%. Первоначальный взнос — 20%.

0,1% в первый год пользования кредитом (актуально при кредите более 8 млн рублей).

Далее — 8%. Первоначальный взнос — 25%. Подробнее здесь.

«Страна Девелопмент»

«Донской квартал»

0,7% в течение 2020 года (первые 6 месяцев с даты заключения кредитного договора). Далее ставка составит 8,7%. Обязательно оформление полного комплексного страхования. Первоначальный взнос — не менее 20%. Подробнее здесь.

А «101»

«Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Зеленый бор»

Ставка 3,1% при выплате в качестве первоначального взноса 50% стоимости квартиры. Срок кредита — до 5 лет. Подробнее здесь.

«Сити-XXI век»

«Рафинад», «Дивное» и «Серебрица»

0,5% действует в течение 8 месяцев с даты заключения кредитного договора. Далее — 6,5%. Первоначальный взнос — не менее 20%. Обязательно оформление полного комплексного страхования. Подробнее здесь.

«Самолет»

«Квартал Некрасовка», «Остафьево», «Алхимово», «Пригород Лесное», «Большое Путилково», «Люберцы», «Томилино Парк»

0% действует с даты заключения кредитного договора до конца 2020 года. Далее — 6,5% при покупке квартиры с использованием ипотечной программы с господдержкой и 8,39% при покупке квартиры или апартамента по стандартной программе. Подробности здесь.

«Гранель»

«Новая Рига», «Пехра», «Тринити»

4,1% в течение первого года с даты заключения кредитного договора. Далее — 8,9%. Обязательно оформление комплексного страхования и предоставление полного пакета документов. Размер первоначального взноса должен составлять не менее 20%. Подробнее здесь.

«Тройка РЭД»

«Новокрасково»

2,6% при оформлении кредита на срок до 7 лет. По истечении двух лет она в любом случае возрастает до 6,1%. Обязательно оформление комплексного страхования. Подробнее здесь.

«Главстрой»

«Столичный»

5,9% при оформлении кредита с госсподержкой. Первоначальный взнос — не менее 20%. Подробнее здесь.

ФСК

«Южная Битца», «Настроение», «Сколковский», «Датский квартал», «Римский», «Центр-2»

0,5% до конца 2020 года, далее на оставшийся срок кредита будет действовать ставка 6,5% годовых. минимальный первоначальный взнос — 20%. При кредитовании по программе банка «Победа над формальностями» минимальный первоначальный взнос — от 30%. Подробнее здесь.

«СК10»

«Онегин», «Мечников», «West Side», «Гвардейский 3.0», «Северный остров», «Левенцовский», «Царское село».

0,5% на год с момента заключения договора. Со второго года до полного погашения кредита ставка — 6,5% годовых в случае оформления комплексного страхования и первоначальном взносе не менее 20%. Подробнее здесь.

Комментарии 3
Игорь К23 июня 2020, 17:08

Ипотека под ноль (и не ноль тоже) - это ловушка. Сейчас ноль, потом не ноль. Потом (через год - два) ставку по ипотеке кредитор в одностороннем порядке делает как у других банков (или какую хочет)))) Односторонее повышение кредитором ставки по договору - в любом ипотечном договоре)))

Ответить
ID: 5315099924 июня 2020, 19:43

понятно почему под ноль. Просто в цену уже все заложено, а по факту когда дом будет сдан и собственник захочет продать, придётся ему минимум на 10% продавать ниже застройщика, Вот и понимаешь, что купил у застройщика якобы по льготной ипотеке дороже чем её реальная цена

Ответить
Владимир Трубицын25 июня 2020, 12:17

Не то говорите. Если ставка фиксированная по договору - никто Вас не заставит платить больше. Надо понимать, что банку такой подход выгоден. Ведь он увеличивает покупку недвижимости застройщика, которого он сам и кредитует. Дальше сами додумаете...
Другое дело, что из-за кризиса цены на недвижимость могут скорректироваться вниз. И вот тут Вы можете много потерять. Где золотая середина между ставкой по ипотеке и стоимостью жилья? - это главный вопрос, на который нужно сейчас искать ответ.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]