недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Дарение или переуступка ДДУ от бабушки внучке. Налоговые последствия

Вся Россия 3 480 13

Договор долевого участия 5млн оплачен в полном объеме, прошло 5 лет, дом еще не сдан, бабушка хочет подарить внучке будущую квартиру. Рыночная стоимость квартиры сейчас 9млн., когда дом сдастся внучка планирует ее продать.

1)     Как лучше оформить сделку безвозмездная переуступка или возмездная переуступка?

2)     Нужно ли будет внучке платить налог при получении Права требования в каждом из случаев?

3)     Есть желание сделать договор переуступки на 9млн, чтобы не платить налог с продажи, это возможно?

4)     Внучка не работает официально, соответственно подтвердить доход и происхождение денег 9млн не может, будут ли к ней вопросы от налоговой? (читали статьи, что Росфинмониторинг стал чаще проверять сделки больше 3млн.) 

Советы 13
не риэлторЛучший совет9 июля 2021, 8:53

"прошло 5 лет, дом еще не сдан" - ну так может до сдачи пройдет еще 5 лет, и вопрос налогов решится сам собой )))
оформлять, конечно, лучше через возмездную уступку прав требования. совсем хорошо, если у бабушки и внучки разные фамилии, и прямой связи навскидку не прослеживается: чтобы не возникло проблем с получением вычета, а то налоговая может и отказать.
прописывайте в договоре ту самую пятерку, которую заплатила бабушка, и все ок.
единственное, остается тот самый 4) пункт, но тут что можно сделать... во-первых, пока такие проверки идут не слишком активно. пока, конечно... но тем не менее. ну внучке, наверное, имеет смысл проложиться пачечкой договоров о дарении денежных средств от родственников или друзей. если разбить эту пятерку на пять разных миллионов, то тут сложно будет что-то предъявить. миллион - это те личные накопления которые в принципе ниже радара.

ID: 7588612410 июля 2021, 4:44

Благодарю за ваш развернутый комментарий.

Судя по готовности дома- сдача произойдет в ближайшие месяцы. Фамилии у бабушки и внучки разные. Налоговый вычет внучка получать не будет т.к не трудоустроена.
Если в договоре переуступке по ДДУ написать стоимость 5 млн. то пропадает весь смысл возмездной уступки т.к в дальнейшем при продаже будет начислен налог на разницу в стоимости недвижимости 5 млн/9млн

Насколько я понимаю- можно переуступить безвозмездно и внучка не будет платить налог т.к она относится к близким родственникам. Или в данном случае такое действие не будет считаться дарением? Где можно найти такую информацию?

не риэлтор10 июля 2021, 9:23

договор дарения в данном случае сделать невозможно, т.к. у бабушки нет в собственности объекта, который она дарит. у нее есть только _право требования_ , а его именно "дарить" в прямом смысле слова нельзя. его можно безвозмездно переуступить. но это не считается именно дарением. уступка прав требования сделка в принципе возмездная, и даже если сумма равна нулю, то юридически она не эквивалентна дарению (хотя и является им по сути).

"то пропадает весь смысл возмездной уступки т.к в дальнейшем при продаже будет начислен налог на разницу в стоимости недвижимости 5 млн/9млн" - даже если чисто теоретически представить что этого бы не было, то в любом случае внучке при быстрой (до 5 лет) продаже начислялся бы налог от кадастра. а кадастр, наверное, вряд ли будет составлять меньше 5 млн, если 5 лет назад на котловане продавалось за эти деньги. ну пусть будет 0.7 от кадастра, ориентировочно это скорее всего будет сумма как раз в районе 4 миллионов, думаю. так не один ли хрен на какие из 4 млн начислять налог? )))

ID: 7588612410 июля 2021, 14:22

Спасибо, что разъяснили про дарение! Теперь все встает на свои места. Не подскажете в каком законе можно это прочитать?

У сданных рядом такихже домов стоимость аналогичных квартир по кадастру 4.7млн, так что очень хочется написать 9млм в договоре, т.к. это рыночная цена аналогичных квартир.

Как-то еще внучке придется доказывать родство с бабушкой, это в какой момент делается? К договору приложить свидетельства о рождении свое и матери и справки об изменений фамилии, все нотариально заверить или как?

Если возьмется за внучку налоговая (или кто?) проверять происхождение денег, как это будет происходить технически? Пришлют письмо или вызывать будут кудато? В худшем случае что может произойти - суд? Признание недействительным договора? Доначисление НДФЛ на 9млн? Какие еще последствия для сторон возможны?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2021, 11:50

1. Тут нет вариантов, только возмездная уступка по цене первоначального приобретения или безвозмездная уступка с налоговыми последствиями для внучки.
2. см. 1.
3. Да, в таком случае бабушка попадает под налог.
4. Наверняка Вам никто не скажет. Возможно будут, а возможно нет. Чаще вопросов не возникает.

ID: 758861249 июля 2021, 12:13

Спасибо за быстрый ответ.
1. "Безвозмездная уступка с налоговыми последствиями для внучки." - вот тут мне не понятно почему? Разве внучка не близкий родственник?
3. Повторю - С момента оплаты ДДУ прошло больше 5лет.
Насколько я понимаю, бабушка при любом раскладе налог не должна платить?

ID: 758861249 июля 2021, 12:16

Спасибо за быстрый ответ.
1. "Безвозмездная уступка с налоговыми последствиями для внучки." - вот тут мне не понятно почему? Разве внучка не близкий родственник?
3. Повторю - С момента оплаты ДДУ прошло больше 5лет.
Насколько я понимаю, бабушка при любом раскладе налог не должна платить?
4. Какие максимально плохие последствия могут быть? Если внучка предоставит договор дарения денег от родителей? А бабушка напишет расписку за получение денег.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2021, 12:21

Безвозмездная уступка не является дарением, отсюда и налог. Но! Я не претендую на истину последней инстанции, поищите официальные разъяснения уполномоченных государственных ведомств и/или позиции судов.

ID: 758861249 июля 2021, 12:23

Я уже 2 дня ищу и не могу найти, поэтому и спрашиваю! Подскажите пожалуйста куда копать?

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2021, 11:52

Считаю сделку надо совершать в той форме, в какой фактически всё происходит. Если не будет движения денежных средств, то и не нужно возмездные переуступки делать. А если речь идет о продаже в ближайшем будущем, то почему сразу не оформить собственность на бабушку? и пусть она выступает продающей стороной. Будет совершенно прозрачная ситуация для потенциального покупателя.

ID: 758861249 июля 2021, 12:22

Благодарю за ваше мнение.
Продажа будет или нет пока не ясно, будут решать по факту, когда сдастся дом, сроки пока не ясны. У бабушки ухудшилось здоровье...
Движение наличных денежных средств организовать без проблем, бабушка может написать расписку на получение 9млн., если это нужно. Но вот если попросят обосновать появление средств у внучки... она по факту накопила, раньше работала официально плюс родственники давали, но без документов конечно. Насколько часто в практике может потребоваться обоснование при наличном расчёте и завышение цены договора до рыночной?

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2021, 12:53

Если так необходимо сделать возмездную переуступку, то не стоит сильно завышать. В ДУПТ указывайте сумму затрат бабушки =5 млн. Обосновать внучку просто так не попросят, никакой подозрительной сделки нет.

Мега-Сити

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 июля 2021, 13:33

Дарение нельзя сделать, только возмездная уступка права.Все подается через МФЦ в Росреестр. Перед этим сначала надо запросить письменное разрешение застройщика на уступку другому физ.лицу. Его тоже подаете в Росреестр.

редакцияeditorial@cian.ru