недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Мат. капитал + ипотека = Вселенское Зло

2 543 5 Блог специалиста 42
Мат. капитал + ипотека = Вселенское Зло

Казалось бы, какая хорошая поддержка для семей с детьми этот мат. капитал. И у многих создается иллюзия, что можно легко и просто решить свой жилищный вопрос использовав мат кап, как первый взнос по ипотеке. Люди, от радости халявных денег, бегут из пенсионного фонда, с сертификатом в руках, напрямую в банк за ипотечным кредитом…..

Но со временем семья понимает, что жить вчетвером в однушке уже не комильфо — дети растут и нужно больше пространства.

И тогда зреет план….

рассуждения примерно следующие:

2 года назад мы купили 1к квартиру за 3500, сейчас наша квартира стоит 4200, а остаток долга по ипотеке 2500. Если мы сейчас продадим квартиру и с продажи погасим ипотеку, то у нас на руках останется 1700 и мы сможем опять взять ипотеку и купить 2к квартиру за 5000 при таком же ежемесячном платеже.

И как только данная семья пытается этот план провернуть, наступает отрезвление:

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то после полного закрытия ипотечного кредита у родителей возникает обязательство выделить доли в этой квартире всем членам семьи!!! (до недавних пор, пенсионный фонд требовал предоставлять нотариальное обязательство, но почему-то родители об этом быстро забывают)

Т.е. если объяснять простыми словами, как данная семья может осуществить свой план по улучшению жилищных условий, то получается что:

Вот вам семь простых шагов, как переехать и однушки в двушку, если квартира в ипотеке и использовали материнский капитал.

1. Нужно найти дурака-покупателя, который погасит их ипотечный кредит своими деньгами (к слову остальные средства покупатель тоже может брать в ипотеку)

2. Потом дождаться пока банк снимет обременение (примерно 1 -1.5 мес)

3. Далее нужно выделить всем доли в продаваемой квартире (1-2 недели)

4. Затем одобрить ипотеку в банке, КОТОРЫЙ БЕРЕТ ДЕТСКИЕ ДОЛИ В ЗАЛОГ (к слову их всего 4), и параллельно найти квартиру для встречной покупки (желательно в свободной продаже, ибо попасть в такой ситуации в цепочку — смерти подобно)

прошло примерно 1.5 — 2 мес., а покупатель тем временем все еще ждет…….

5. Затем с документами по продаваемой и приобретаемой квартире, нужно идти в опеку и брать разрешение (постановление) на продажу и разрешение на последующий залог детских долей (примерно 2-3 недели). (Этот пункт самый сложный, потому что каждый отдел органов опеки — это отдельное государство, то что разрешает один может запретить другой).

6. Если произошло чудо и постановление получено, то можно отправлять документы в банк для согласования объекта. Если покупатель тоже с ипотекой, то отправлять документы и в его банк для согласования покупки вашей квартиры (если конечно, у вашего терпеливого покупателя еще не закончился срок действия одобрения банка).

7. Когда банк (или банки) дал свое согласие на сделку, то БИНГО, у вас все получилось, подписываем договоры, ждем регистрации и получаем 2к квартиру

Реально подумайте, что вас может сподвигнуть купить такую недвижимость? Ради чего стоит рискнуть своими деньгами? Ведь если вы погасите ипотечный кредит продавца, а сделка не состоится, то получить обратно свои деньги вы сможете очень не скоро и вероятнее всего через вереницу судов.

Скорее всего только цена, которая будет сильно ниже рынка, сможет заинтересовать потенциального покупателя рискнуть. Либо эта квартира должна обладать какой-либо особой ценностью для конкретного покупателя.

Но самое НЕ смешное, что таких квартир сейчас много. Вот уже 2 неделю мы с клиентами пытаемся найти 2к квартиру в Девяткино, результат плачевен:

По последней квартире вообще смешно, пока писала пост они еще и цену подняли. Вот где логика?

Коллеги-агенты, вот расскажите секрет, на что вы надеетесь пытаясь продать такие квартиры?

На этом все! Удачных покупок!

Комментарии 5
Виталий Ревякин29 октября 2020, 14:31

Двушка в ЦДС за 5 млн в новом жмурино - это овердоз)) На самом деле залоговых квартир полно не только в экономе. В центре и на П.С. на этой неделе встречалось около 5 нормальных таких "заложников" с багажом в 4-7 млн у всяких "Открытие", "Абсолют" и пр.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-30 октября 2020, 15:02

Проблема не залоге и не в детских долях, а втом что продавцы выставляют в продажу квартиры без подготовки.
1) Выделить доли в залоговом объекте можно с разрешения банка. В сбере на это у меня ушло 2.5 месяца.
2) Нотариально оформить выделение долей. Сделать это без нотариуса можно, но практически нереально.
3) Получить разрешение на продажу квартиры с выделением долей детям в покупаеи=мой квартире или другой недвижимости, разрешение опеки 1-1,5 месяца. Иногда быстрее но не менее 2 недель.
4) Продажа залогового объекта с разоешения банка с оформлением дополнительного соглашения. Тоже время...
Я сам продавал и покупал квартиры и под залога, в том числе и с детскими долями. Если покупатель и продавец адекватны, то проблем не будет. Хотя и делается это все не быстро.
Особенно нервы рвутся , когда покупатель ипотечник, и одобрение подходит к концу.

Ответить
Ирина Котлярова3 ноября 2020, 15:35

Александр, вам просто повезло, Сбер входит в тот самый список из 4 банков, которые берут детские доли в залог. Будь у вас другой банк, воплотить в жизнь, приведенную выше схему, нереально.

ID: 2127339530 октября 2020, 17:08

А если другой вариант - 2-х ком квартира куплена год назад за 6.6 млн из них 1.4млн ипотека, сейчас долг 1 млн, после рождения ребенка получен мат капитал 466 т.р., если его использовать, то долг будет всего 534т.р. , реально погасить за несколько лет... Вроде не такое уж вселенское зло получается... Однако, не знаю насколько сложно будет получить разрешение на продажу квартиры с детской долей если захотим затем купить квартиру побольше...

Ответить
Ирина Котлярова3 ноября 2020, 15:39

Это конкретно ваш, частный случай. Такие маленькие суммы долга мне очень редко встречались, основном в продаже квартиры с долгом более 1млн

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]